Varsel om oppstart av detaljregulering

Detaljregulering for Rosendal Turisthotell, 82/123 m.fl. PlanID 20240002

Med heimel i plan- og bygningsloven § 12-8 og §12-9 vert det med dette varsla om at Byggadministrasjon Harald Bjørndal AS har sett i gong arbeid med reguleringsplan for Rosendal Turisthotell.

Planområdet kan sjåast på vedlagt kart og er på om lag 6.1 daa, og omfattar område til å ønske å regulere inn eksisterande og nye tiltak. Eit apropos er at planområdet var 5,35 daa fram til oppstartmøte, men vart der utvida til 6,1 daa for å ta med tomt 82/67 og ekstra areal kring tilkomstvegen. Sjå vedlagt referat frå oppstartmøte for meir informasjon kring dette.

Det er føresett å oppheve delar av følgjande reguleringsplanar gjennom planprosessen:

PlanID 20110008 - Detaljreguleringsplan for endring av deler av Rosendal sentrum - 82/89, 30

PlanID 20060005 - Jensajorda - 82/5 - Rosendal

PlanID 20070003 - Rosendal Sentrum

Føremålet med planarbeidet er å opne for ei utviding av Rosendal Turisthotell me inntil 14 nytte leilegheiter tilknytt hotellet, slik det er synt døme på illustrasjonsmateriale i vedlagt planinitiativ. Endeleg utforming, høgde og storleik vert avgjort i det vidare planarbeidet.

Kort om prosessen:     

Kommunen mottok planinitiativ 03.06.2024. Dette vart administrativt stoppa ved brev av 25.06.2024. Planinitiativet vart 04.07.2024 kravd lagt fram for kommunestyret til endeleg avgjer. Politisk prinsippavklaring vart handsama i kommunestyret 19.09.24 der det vart vedteke å starte planarbeidet på vilkår av at planinitiativet skal haldast saman med omsyna i ny områderegulering for Rosendal.

Oppstartsmøte med administrasjonen i kommunen vart halde den 16.10.24. Referat og saksprotokoll frå møta ligg vedlagt.

Føreslått plangrense:

Tilhøve til gjeldande kommunale planar:

Kvinnherad kommune sin kommuneplan (KPA) er gjeldande for planområdet saman med deler av dei 3 reguleringsplanane som er føresett å oppheve. KPA har avsett planområdet til framtidig sentrumsføremål, og det ligg inne ei omsynssone for støy for heile planområdet (H210 og H220). Dei tre gjeldande reguleringsplanane er synt i Figur 2 under.

Om reguleringsplanane:

1. PlanID 20110008 - Detaljreguleringsplan for endring av deler av Rosendal sentrum - 82/89, 30 Denne planen regulerer deler av området til hotell, samt har ein del overlappande veg- og fortausareal. Planen er synt i utheva blåfarge (1 på Figur 2).

2. PlanID 20060005 - Jensajorda - 82/5 – Rosendal. Denne planen ligg i nordvestre del av planområdet, og har noko overlappande veg- og fortausareal. (2 på Figur 2).

3. PlanID 20070003 - Rosendal Sentrum. Denne planen regulerer den største delen av utbyggingsområdet til bustad/forretning med spesialområde for bevaring av bygg og anlegg, (3 på Figur 2).

Deler av desse planane er føresett oppheva som følgje av dette nye planframlegget jf. PBL §12-14.

Kulturmiljø og landskap av nasjonal interesse:

Planområdet er elles omfatta av KULA-område, kulturmiljø og landskap av nasjonal interesse i Rosendal.

Om anna pågåande planarbeid:

Ny områderegulering for Rosendal tettstad er eit pågåande planarbeid som ligg ute til offentleg ettersyn denne hausten. Områdereguleringa er ein overordna heilskapleg plan for Rosendal, og planen har eit omfattande mål. Tettstaden Rosendal skal vidareutviklast som eit attraktivt kommunesenter, og planen bygger på alle dei særeigne kvalitetar som Rosendal har.

I høyringsforslaget er det vurdert at turisthotellet treng plass rundt seg og det er ønskeleg å ta vare på hotellbygget, parkområdet og trea på eigedommen. Det er vurdert at trea er viktige som del av bygda sitt eksisterande kulturmiljø, områdereguleringa føreslår ei vidareføring av bevaring av bygningar og parkanlegg. Planforslaget for områdereguleringa tilrår ikkje fortetting eller bustadbygging kring det spesielle hotellet i bygda, og føreslår at arealet bør regulerast som hotell med bevaring av bygg og uteområde/park i det vidare.

Konsekvensutgreiing (KU):

Planframlegget vart innleiingsvis vurdert til ikkje å utløyse krav om konsekvensutgreiing (KU), men etter dialog med Kvinnherad kommune som planmynde er ein komme fram til at planframlegget utløyse krav om KU, men utan planprogram eller melding. Kravet om KU kjem frå påverknad på landskap og på kulturmiljø og vert då gjeldande etter §10 annet ledd bokstav a.

Vidare er planarbeidet omfatta av KU-forskrifta tredje ledd i § 10 som omhandlar lokalisering og påverknad på omgjevnadane kan kome i konflikt med b) truga arter eller naturtypar, verdifulle landskap, verdifulle kulturminne og kulturmiljø, nasjonalt eller regionalt viktige mineralressursar, områder med stor betydning for samisk utmarksnæring eller reindrift og områder som er særleg viktige for friluftsliv.

I planområdet er det eit kulturmiljø som er vurdert til å vere verdifullt. Dette fordi gjeldande kommuneplan har vidareført reguleringsplan PlanID 20070003, der den gamle hotellbygningen i sveitserstil er regulert med spesialområde vern av bygningar og anlegg.                  Dette medføre at det skal gjennomførast ein KU for landskap og for kulturmiljø, og denne skal gjennomførast etter rettleiar M-1941.

ROS-analyse:
Det er i alle plansaker, særskilte tema som bør få får meir merksemd i planprosessen og det skal difor utarbeidast ei eigen risiko og sårbarheitsanalyse jf. PBL §4-3. I denne plansaka er det støy og trafikk-tryggleik som er dei mest aktuelle temaane, men det kan og dukke opp hittil ukjente faktorar eller utgreiingstema i det vidare planarbeidet, vert desse vurdert fortløpande i samråd med kommunen.

Medverknad:

Merknad til planarbeidet skal sendast skriftleg til Byggadministrasjon Harald Bjørndal AS, Postboks 103, 5649 Eikelandsosen, eller til post@byggadmin.no innan 19.12.2024  

Oppstartsmelding, planinitiativ, saksprotokoll frå kommunestyremøte og rapport frå oppstartmøte er tilgjengeleg på kommunen si heimeside/planregisteret Lenke til et annet nettsted..

Ved spørsmål kan ein kontakte Petter E.T Flotve på tlf. 95795230 eller petter@byggadmin.no.

Oppstart av planarbeidet vert og varsla i Grenda.

Informasjonsmøte:

Det vert halde eit informasjonsmøte på turisthotellet onsdag 04.12 kl. 16.00, og de som råka part eller nabo til planframlegget er hjarteleg velkommen til møtet. Det vert forklart om planframlegget, og moglegheit til å kome med spørsmål eller innspel.

Send ein e-post til petter@byggadmin.no for påmelding.